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小白下面从八个方面全方位剖析此楼盘的产品细节，分析观点维持客观，中立，第三方。

(资料图片仅供参考)

先上规划总图

（楼栋示意图）

（西侧地块）

（东侧地块）

总图排布特点分析：

1、分东西两地块，由于地块形态非常规整，排布上，东西一字排开，南北前后对齐；

2、楼栋朝向上主要为偏西南；

3、楼栋之间间距主要为33~35米，间距不宽，但小区楼层不高，视角上不会太压抑。

4、东侧为西二环，所以西侧地块整体素质更好，从楼栋高度和户型配置上也能看的出来。

1、指标分析

（来源：自规局官网）

小区分布39栋，其中西侧地块分布16栋小高层（10~11F），东侧地块分布23栋小高层（10~18F），综合经济技术指标可得出：

1、住宅地块容积率为2.0，绿地率40%，建筑密度21.67%，整体指标数据好（小区比较低密）；

2、商住比为1.5%，商业占比很低，满足小区基本生活需求，几乎为纯住宅地块；

3、存在人防地下室，可以注意下人防楼栋，地下室入户会存在一定的门槛；

4、住宅地库车位配比为1:1.04，车位较为充裕；

5、架空层面积较少，主要休闲空间设置在户外；

6、户型面积大于150㎡占比为48%，地块户型配置瞄准改善人群。

2、区位分析

（地块示意图）

片区及地块本身素质：此地块位于市府（谷山）片区，西侧即为谷山森林公园，地块主要瞄准改善居住，周边生活配套较少。

（来源：百度地图）

地块周边主要节点：

1、直线820m：麦德龙（步行10分钟左右）；

2、3.1~3.8km左右：凯德壹中心，滨江金融中心等；

3、几乎与西二环相邻，有一定的噪音影响（尤其对于东侧地块）。

综上所述：地块离地铁口和核心生活配套区都较远，出门散步休闲较为方便；适合特定人群需求。

3、交通分析

（来源：百度地图）

高速路网：周边无较近的高速路网；

城市路网：经西二环辅道进入长沙二环线（距离1.3公里左右），可通达长沙河东河西主要区域；

往东经金星北路，可通达河西南北主要区域（月亮岛、西湖公园、梅溪湖等）。

4、小区流线

（西侧地块）

（东侧地块）

人行出入口：

西侧地块

人行出入口位于地块南侧与东侧，东侧主入口布置物管用房，方便小区人行管理，设置较为合理（入口存在高差，可咨询是否有电梯、扶梯等便捷入园措施）；

人行入园后通过两条竖向主轴，连通各栋周边园路，实现便捷入户；

东侧地块

主入口位于地块西侧，边上布置物管用房，便于管理；

人行入园后，人行流线与西侧地块逻辑关系类似；

消防及车库出入口：

西侧地块

设置三个车行出入口，东西两个地库出入口，整体相隔较远，利于车流分行；

东侧人行出入口两侧无地上停车位，归家过程中，无车行与人行交叉，较为安全，这点考虑很细致。

南侧人行次入口则会出现一定的交叉，但此处人行应该较少。

（西侧地库出入口）

（东侧地库出入口）

地库口位置较为独立，与人行口保持一定距离，避免流线重叠，设计上考虑较为妥当。

东侧地块

设置两个车行出入口，分别位于地块北侧与西侧，呈90度布置，利于车流分行；

人行口与地库出入口设置较为独立，设计考虑周到。

5、教育配套

学校配套方面：地块南侧规划的谷山小学（规划名）（引进岳麓区实验小学品牌）以及长郡双语谷山实验中学，本地块距离学校均较近，配套具体情况以楼盘公示为准。

6、地块细节分析

（示意图）

垃圾站：位于22#与23#北侧，两栋均与垃圾站距离12m左右。

（示意图）

托儿所、幼儿园：均位于东侧地块南侧，幼儿园分班活动场地位于幼儿园南侧，尽量避免了场地对住户的干扰，托儿所分班活动场地位于2#与幼儿园之间，可能会有一定的噪音干扰。

（示意图）

公厕：位于西侧地块，35#南侧下方的负一层。

（示意图）

慢行步道：两地块沿着谷塘路两侧从北往南设置慢行步道，同时北端设置绿化广场。

（示意图）

消防登高面（必须采用硬质铺装）：16~22#，15和23#，5#~9#，24#和29#，30#和35#，26#和27#之间的登高面在一侧，加之楼栋间距有限，导致后期软景面（绿化）设置将较为局限。

（示意图）

非机动车停车区：设置于4#与10#之间。

7、小区典型户型分析

（来源：房天下）

113户型亮点：

1、户型较为方正规整且空间紧凑不浪费；

2、主卧与卫生间纵向布置，采光通风性较好但是卫生间门正对床头，有一定缺陷，后期可通过家具布置作为隔断；

3、阳台尺度较大，贯穿客厅和主卧两个开间且非常方正无缺角。

户型遗憾：

1、为了让尺度给厨房，导致餐厅尺度较小；

2、厨房面宽窄，导致双开门冰箱左侧直接贴紧地柜，可能导致出现角落空间，无法使用或者利用效率不高。

（框选为去墙后，空间连通示意）

户型可改造性：客厅、卧室与南侧阳台之间可推出，扩大客厅空间，但中间有承重墙垛，存在一定自理局限性（如图中红圈内所示）；

主卧与次卧（东侧or北侧）之间无承重墙，打通后，做成主卧套间（卧室改成书房、衣帽间或者影音室），可实现两房或者三房套间。

（来源：房天下）

143户型亮点：

1、户型南北通透；

2、单电梯入户，归家隐私性好；

3、玄关处设置老人房，满足家庭分龄段起居；

4、北侧设置生活阳台，洗涤空间较为独立，但尺度不大，晾晒可能还是得部分依赖南侧阳台；

5、主卧与卫生间纵向布置，采光通风性较好但是卫生间门正对床头且后期不好遮挡。

户型遗憾：

1、老人房缺乏独立卫生间，起夜距离较远；

2、厨房过于扁长且位于户型中心，对卧室区域的干扰较大（油烟、噪音等）。

（框选为去墙后，空间连通示意）

户型可改造性：

客厅、卧室与南侧阳台之间可推出，但中间有承重墙垛，存在一定自理局限性（如图中红圈内所示）；

主卧与次卧（东侧or北侧）之间无承重墙，打通后，做成主卧套间，可实现两房或者三房套间。

（来源：房天下）

130户型亮点：

1、单电梯入户，归家有仪式感；

2、客餐厅为横置布局，空间尺度感好；

3、主卧套房空间尺度较大，居住舒适。

户型遗憾：

1、入户玄关预留柜子尺度较小。

（框选为去墙后，空间连通示意）

户型可改造性：

客厅与南侧阳台之间可推出，中间无承重墙垛，无自理限制；

主卧与次卧（东侧or北侧）之间无承重墙，打通后，做成主卧套间，可实现两房或者三房套间（小孩房、书房、影音室、瑜伽房等）。

（来源：房天下）

179户型亮点：

1、有较为完整的入户玄关，且大小合适；

2、入口处设置老人房且配有独立的卫生间，满足分区居住的条件，但开门位置有点影响客厅的完整性；

3、客厅尺度大，且与餐厅形成完全方正的空间，整体十分大气；

4、可满足中西厨的设置要求；

5、独立的采光电梯厅，入户体验感佳。

户型遗憾：

1、户型南北不够通透；

2、厨房为北向盖帽设计，北侧长边因开窗无法设置吊柜，空间利用率较低。

（框选为去墙后，空间连通示意）

户型可改造性：

客厅、次卧与南侧阳台之间可推出，但中间有少量承重墙垛，对自理有点限制；

主卧与次卧（东侧or北侧）之间无承重墙，打通后，做成主卧套间，可实现两房或者三房套间（设置个人专属天地）。

（来源：房天下）

236户型亮点：

1、一层一户，单楼梯和电梯入户，体验极佳；

2、客厅尺度大，且与餐厅形成完全方正的空间，整体十分大气；

3、北侧设置生活阳台，满足一定晾晒功能，但尺度较小。

4、全房几乎为套房设计，三间房配置单独的卫生间，居家体验较好。

户型遗憾：

1、阳台配置与户型尺度不相符，至少可以再加一个面宽，将更加完美；

2、主卧卫生间正对床头，采光通风过程中可能会相互串味，可通过软装加以隔断；

3、厨房为北向盖帽设计，北侧长边因开窗位置，做不了吊柜，空间利用率较低。

户型可改造性：客厅与南侧阳台之间可推出，扩大起居空间，但有承重墙垛，存在一定限制；

主卧与次卧可打通，作为主卧套间，打造更加奢华的主卧空间。

8、总结

地块综合：此地块位于谷山，主打环境资源，地块整体较为方正，其本身硬性条件较好。

适合人群：稍微年长人群的改善需求，本身生活配套欠缺，但离核心区不远，地块又较为遗世独立。

如何选：优先选西侧地块，整体静谧性更佳，如选东侧地块，优先选最西边一排，东侧楼栋可作为一定的挡音屏障。

本文章不做任何引导性购买建议，纯粹从客户角度分析项目，希望对大家有所帮助；

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