◎来源| 地产密探（ID：real-estate-spy）

◎ 编辑| 密探财经

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日前，湖南省住建厅罕见“拉黑”渤海银行，在地产金融圈掀起轩然大波，起因是该银行“擅自划扣预售监管资金”。

被约谈警示后，具体涉事的渤海银行株州分行“拒不整改”，未返还擅自划扣的预售监管资金。

围绕预售监管资金，过去开发商与监管银行往往“合谋”，挪用后统筹调配，高周转下也不常出事，所以被默许，但2021年以来，房企债务爆雷剧增，楼盘大面积停工，预售资金挪用问题集中暴露。

各地通过“三方共管”强监管预售资金银行账户，但加剧了更多房企资金链紧张，2022年初，住建部发文指导各地纠正预售资金“多扣多押、矫枉过正”等问题。

2022年11月，央行、银保监会与住建部齐心协力为稳楼市，支持银行为优质房企出具保函，置换预售监管资金，帮助房企缓解想现金流压力。

渤海银行突然被“拉黑”，意味着什么？详情参考蓝腾财经日前刊发的《渤海银行被湖南“拉黑”，折射房企预售款监管未放松？》。

昨日（4月7日），一位知情人士向地产密探爆料说，长沙已开始行动了。4月4日，长沙市房屋交易管理中心向各监管银行发了一份《关于进一步规范预售资金监管工作的通知》（长房交管发【2023】27号）文件。

出台文件初衷，“深刻吸取省住建厅通报渤海银行擅自拨付预售资金的教训，加强预售资金监管，规范预售资金使用，防范房地产项目风险，结合我市预售监管工作实际”。

核心内容主要有三条：

第一，严格执行监管银行与开发贷款银行相分离的要求。

按照一个预售许可对应一个监管账户的原则和监管银行与开发贷款银行相分离的要求，涉及楼栋的开发贷款银行（湖南省内的下属分支行及网点）不得作为该楼栋的监管银行。

第二，严格预售资金拨付，保障专款专用。

监管账户中的重点监管资金，应当专款专用，必须用于直接相关的工程建设，包括项目建设必须的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出，累计支出不得超过工程合同签订金额，监管账户中的非重点监管资金，在保障项目进度和房屋按期竣工交付的前提下，才可用于支付与本项目工程相关的税收和其他费用。

第三，严格实行线上拨付流程。

监管银行应落实线上资金使用流程，督促开发企业通过监管专户收存和支取预售资金。

记得2022年8月，长沙市政府曾发文对预售资金“强监管”，最大亮点是设立预售资金监测专户。购房人交存的定金、首付款，商业银行和公积金中心发放的按揭贷款等购房款，全部通过监测专户存入监管账户，对资金流向全程监管。

今年初，湖南日报曾报道说，去年长沙实行预售资金强监管以来，共对30家商业银行、2600余个监管账户、700余个项目通过监测专户全面监管。

如今，长沙又发预售资金强监管三条新规，最关键是第一条“严格执行监管银行与开发贷款银行相分离”，从出发点看，要构筑一道“防火墙”。

上述知情人士却评价说，“银行懵了，开发企业也懵了，好比一个城市发生用菜刀砍人事件，要求整个城市不能用菜刀。”

“以后银行不愿意贷了，开发企业进入这个城市无法融资，也不会拿地了，监管银行为了抢夺资源，尽可能放松非重点资金的监管。”

当然，长沙升级版预售强监管，对银行、房企影响到底几何，仍有待后续观察。

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