长沙晚报全媒体记者 陈焕明

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物业专项维修资金是房屋的“养老金”，是按照国家规定专项用于物业保修期满后物业共有部位、共有设施设备的维修、更新和改造的资金，涉及千家万户，关乎民生福祉。记者30日从长沙市住建局获悉，新修订的《长沙市物业专项维修资金管理办法》（以下简称新《办法》）日前经市政府常务会议审议通过，正式公布并施行。

新《办法》对业主参与和通过物业专项维修资金相关事项的表决比例进行修改，由以前“双三分之二”业主同意，修改为“双三分之二”业主参与表决并经“双过半”业主同意，从而有利于形成共同决定，降低维修资金使用门槛，解决维修资金“使用难”的问题。

“双三分之二”原则调整为“双过半”原则

《长沙市物业专项维修资金管理办法》自2013年7月1日实施以来，在规范物业专项维修资金交存、使用和管理，解决物业共有部位、共有设施设备的维修、更新和改造，保障广大业主居住安全等方面发挥了重要作用。但随着长沙经济社会不断发展变化，原《办法》的有些规范在实施过程中出现了一些问题，如不动产制度改革后归集节点的调整问题、业主意见难统一造成“使用难”问题、部分小区维修资金使用完后的续筹问题等，为解决这些问题，长沙启动对原《办法》的修改。

原《办法》规定，业主参与和通过物业专项维修资金相关事项的表决，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，简称“双三分之二”原则。

根据《民法典》规定，新《办法》相关条款中，将“经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”，修改为“由物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”。

市住建局相关负责人介绍，这意味着只要有“双三分之二”业主参与表决，并经“双过半”业主同意，便能申请使用物业维修资金，有利于形成共同决定，解决维修资金“使用难”的问题。

新《办法》还将一次性表决的方式使用物业专项维修资金中，“单项物业维修和更新、改造项目费用在三万元以下”修改为“单项物业维修、更新和改造项目费用在五万元以下”。

余额不足首期交存额30%的应及时续交

新《办法》将首期物业专项维修资金交存时间由“办理入住手续前”，修改为“在办理商品房预售合同备案前或者竣工验收备案前”，有利于提高物业专项维修资金首期交存率，也更具操作性，确保应收尽收。同时规定，业主分户账面物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交；续交的物业专项维修资金可以一次性交存，也可以随物业管理费逐月交存。”

根据新《办法》，在应急使用物业维修资金的情形中，新增排水系统出现重大安全隐患以及其他危及公共安全的紧急情形。在应急使用物业维修资金过程中，增加了事中公告环节，保障业主知情权。结合原《办法》实际执行情况，落实“放管服”“最多跑一次”精神，《办法》第三十一条，“房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明物业专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的物业专项维修资金随房屋所有权同时过户。”删除了“出具有效证明”。

此外，新《办法》还作了一些修改。根据《民法典》规定，将“物业共用部位、共用设施设备”统一修改为“物业共有部分”；将“维修和更新、改造”统一修改为“维修、更新和改造”；将“物业服务企业”统一修改为“物业服务人”。根据机构改革及部门职能调整，将“建设（房地产）主管部门”修改为“住房和城乡建设主管部门”，删除“监察部门的职责”。

维修资金管理从“线下跑”转变为“网上办”

长沙市物业维修资金管理中心相关负责人表示，新《办法》施行后，将充分发挥“所有权人决策”原则的作用，积极引导业主参与维修资金使用事项的表决，通过信息化手段为业主行使表决权提供便利；充分发挥乡镇、街道在维修资金使用中的引导作用，积极配合既有小区品质提升三年行动计划，通过财政奖补撬动维修资金的使用规模，提高使用效率，努力为居民群众创造更加宜居和谐的生活环境。

同时，全面加强专户银行管理，保障维修资金安全并实现保值增值；加强维修工程造价审计监管，确保维修资金专款专用，防止被套用挪用，保障维修质量和效果；加强维修资金续筹、补建机制的探索，充分发挥“一次性交存”和“随物业管理费逐月交存”两种续交维修资金的方式的作用，逐步推进续筹、补建工作。

记者了解到，长沙市物业维修资金管理信息系统2.0日前正式上线。新系统将实现维修资金管理从“线下跑”到“网上办”的华丽转变，维修资金使用表决从“纸质签名”到“电子投票”的效能转变，进一步提升资金安全监管服务水平，标志着长沙物业专项维修资金管理步入网络信息化时代的“快车道”。

自新系统试运行以来，目前全市已发起电子投票的使用业务296笔，其中229笔已达到申请使用标准，让物业维修资金真正“活”起来。

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