在房产推销中，经常会听见“江景房”“河景房”“豪华别墅，临江而立”。

为什么“地产”与“临水”会绑定在一起，难道仅仅是为了推开窗户时，能够享受那一眼的碧波荡漾？

(资料图片仅供参考)

其实把这个问题推到二十年前，对照城市地图和区域发展情况，你能发现一个有意思的规律：

在一座城市中，临河临江的区域，无论是出于交通便利，亦或是单纯的房地产建设需要，它的发展总是最先起步的，因此临水的楼房往往能享受到区域内最为齐全的配套措施。

只是回到二十年后，这样的“临水”定律就不再那么好用了。城市建设是一盘整棋，发展在先，不代表发展更好。尤其是早些年推进城市化加速的过程中，河流环境往往成为了经济发展的牺牲品，部分临水区域的居住环境甚至已经完全反了过来，变得地方老破小，环境还不好。

以长沙为例，城市内唯一的一条市内河——圭塘河。南起雨花区跳马镇鸭巢冲水库，向北汇入浏阳河，途径的区域有红星大市场、雨花区政府、高桥，早年间无一不是长沙老城区中高度发展的区域。但随着河流遭遇污染，以往的母亲河变成了龙须沟，其经济价值也一落千丈。

但这样的情况并非持久性的。“临水区域”的居住价值呈现周期性波动，根据目前河流的再建设情况，以及来自政府政策调整、招商情况变化等诸多方面信息的汇集，可以预见的是，圭塘河周边的人居价值将迎来新一轮的上升周期，成为长沙未来十年内的楼市黄金线。

三个数字，读懂圭塘河的人居价值

2018年，圭塘河治理已经基本宣布成功。国家生态环境部、住建部进行黑臭水体治理专项督查后，将其治理经验在全国推介。

也就是从这一年开始，直到现在，围绕圭塘河周边的产业开发和楼盘建设在不断迭代，政策文件非常多，且更新速度快。

如何全面理解圭塘河下一轮周期的居住价值，以及周期大致的时长，我们用一个模型来解读，会让你对圭塘河人居价值有更清楚的认识。

用于拆解圭塘河价值的模型叫“512”。

“5”指的是“公共建筑”“市政公共设施”“绿化环境”“活动场所”“教育资源”的人居环境主要考核的5大要素。

“1”指的是一个要求，为可持续性。即5大要素造就的人居环境，能否持续更长的时间。

“2”指的是“产业开发”与“城市更新”两个抓手。

先说“5”。我们购房时会发现，楼盘的人居价值，主要就是依靠这5大要素的发展程度来决定，即“公共建筑”“市政公共设施”“绿化环境”“活动场所”“教育资源”。

但我们往里思考一点，这5大要素的发展程度又取决于什么？

细分之后，我们可以做这样一个归类：

公共建筑，指的是为居民提供生活服务的各类公共建筑，包括医院、电影院、商店、银行等包含娱乐、卫生、商业服务方面的公共建筑；

市政公共设施作用类似，一般指规划区内的各种构筑物、设备等，如出行的道路、进出水的管道、夜间的照明与各类垃圾处理的公共设施。

这两者的发展程度通常与区域发展水平挂钩。

而绿化环境和给居民提供休闲、运动的活动场所，更依靠于政府的顶层设计与规划。

最后一个教育资源，在现代开发模式下，则完全与楼盘开发挂钩。即住的人越多，楼盘越多，配套建设的学校等教育资源也就越密集。

5大要素就很好理解，它们共同决定了一个区域的人居价值，但同时也受到区域发展水平和顶层规划的影响，如附近要新开一座商城或规划新修一条地铁。

要素的程度时刻处在流动的状态，因此也就衍生出了“1”的要求，如何让这些要素可持续的发展，把人居价值周期延长？

对此，圭塘河有两个重要抓手，也就是“产业开发”与“城市更新”。

以上，就是“512”模型的基本逻辑。我们暂且先按下未来发展这一块，结合具体楼盘来实地分析一下圭塘河的人居价值如何体现。

结合楼盘，圭塘河为何“引人入居”？

龙湖·青云阙位于圭塘河中游地段，距离圭塘河仅有1公里左右的距离，位于主城区。这个楼盘具有一个代表性。通常来说，主城区代表“公共建筑”与“市政公共设施”高度发展的便捷地段，而河边区域代表“绿化环境”和“活动场所”（临河建造的公园）更多的舒适生态。

但在这一楼盘上，两者实现了结合，即既有“地段”又有“生态”，同时还坐拥着丰富的教育资源。

我们具体来看。

首先在交通上，项目距离地铁5号线大塘站550米，向北可换乘地铁1-6号线。依照长沙目前的地铁建设，居住在此，已实现含长沙黄花机场、长沙高铁南站、五一商圈、梅溪湖、洋湖在内的轨道直达。

而在公交的灵活出行上，其主城区优势更为凸显，仅周边2公里范围内，就有公交站50个以上。丰富的交通网络，能实现人居的基本诉求，即出行无忧、就业无忧、家中小孩求学同样无忧。

事实上，小孩求学距离也不存在那么远。由于主城区楼盘密集，区域内教育资源密集。项目位于雨花区主城与长沙顶级学府泰禹小学仅一路之隔，区域内还有长沙市南雅中学、中雅双语培粹双语中学、雅境中学3所雅礼系中学。

“地段”与“生态”相结合最显著的部分，在于该项目“商业”与“休闲”的融合上。除了1.2公里内喜盈门范城和友阿奥特莱斯两大商业中心外，项目内还有一个更近的商业综合体——溪悦荟。

它的特殊之处在于，它就建设在圭塘河上，是长沙首个海绵城市示范公园，同时也是集文化、休闲、商业为一体的公园。它的购物中心目前的招商率是100％，包括湖南首家蔚来汽车、中部区域最大的NIO House、湖南首家京东七鲜超市、万达影院都入驻在此。

由此形成区域内的独特生活体验：进门是商业综合体，可以观影购物休闲；出门就是海绵公园，可以沿河岸散步，享受公园生态。

而促成这种地段诞生的必要条件之一，就是有这么一条市内河，流经了城市的主城区。那么问题来了，在圭塘河非主城区地段，它的宜居元素如何体现？

换一个项目参考，德奥上河城章，它位于圭塘河下游的高铁新城板块，靠近圭塘河汇入的浏阳河区域。也就是说，这是一个双河景项目。

通常这种项目，生态上的优势是它的最大价值。但是由于对圭塘河——这条长沙市唯一的市内河在顶层设计上的完善，你会发现，其在交通、商业、教育等诸多方面同样享受便利。

交通上，本身处于四通八达的状态，北接人民东路城市主干道，南近长沙大道，西邻万家丽高架，可畅达全城。公共交通上随着城市规划的完善，项目内呈现双地铁优势距离6号线地铁花桥站500米；距离2号线长沙大道站1000米。而远主城区的距离，相对应的就是近机场、高铁站，项目抵达高铁南站、黄花机场都仅需15分钟。

同时这个距离并没有使区域内公共建筑与设施存在配套不完善的情况。首先，区域内商业醇熟，运达汇、吉联mall、山姆会员店、万家丽国际mall、天虹等多个生活购物场景环聚。而在新规划内，一些更具吸引力的项目也在落地，如医疗上，两大三甲医院，旺旺医院与湘雅二医院东院区都已处在区域建设日常中；教育上，除配建9年双名校枫树山悦东方小学外，雨花湘一外国语中学也已处在建设。

在德奥上河城章的案例中，圭塘河和其沿岸所具备的规划优势已有所体现。

而事实上，决定圭塘河人居价值增长的两大抓手“城市更新”与“产业开发”形成的不仅是楼盘当下的价值，更决定了其人居价值在未来的变化。

这更是在购房中所需要关注的重点。

解读规划，洞悉圭塘河还有哪些隐藏福利？

中海星樾府，位于圭塘河靠上游区域。关于这个项目的生态，楼盘有一段非常贴切的描述“都芯森林谧境 沉浸式湖畔园里生态”。

因为在项目下方就是天华公园。向西三百米是圭塘河风景带，可以散步河畔赏景；往东三百米就是湖南省植物园，能够直接呼吸在绿肺。

我们先了解一下这个项目的基本盘：

交通上，临近3轨地铁口：未来的长沙地铁8号线湘府路站和地铁7号线红星大市场站，同时距离长株潭轻轨湘府路站也仅有不到500米。公交灵活出行上，周边有近20多个公交车可供选择。

在教育资源上，有着砂子塘天华学校和未来的天华麓山国际实验学校；而在公共建筑上，市妇幼、市中心医院落户于此。但更值得着重一提的是项目周边的一个商业环境，在其约1.2公里内是长沙第二大商圈——省府红星商圈，有着近百万方商业体量。

在这一生态下，有着大型商业娱乐中心复地星光天地、通程商业广场、梦和商业广场；建材交易中心、全球农批中心、商贸城等专业市场，可以满足居民的不同需求。同时，距离湖南客流量第二单体商业MALL——德思勤商业广场也仅1.2公里。

根据5大元素进行人居价值判断，中海星樾府项目本身已足够优秀。而圭塘河给这个项目带来的是，未来人居价值进一步升值的可能性。

根据目前已明确出台的城市更新政策，来自于长沙“第二商圈”的红星片区，作为长沙市内发展最早，配置最为成熟的老城区之一，将作为重点更新版块。更新共分为6大单元，其中圭塘河就占据两个单元。这将给周边楼盘的人居价值带来一个明显提升，即既处在城市高度发展区域，又能享受到城市更新后的新变化与新生态。

这是通过“城市更新”实现人居价值升迁的案例，其主要源于城市的顶层规划，享受的是城市发展所带来的福利。而我们的另一个抓手“产业开发”，则更注重通过对新项目新产业的开发运营，用更为牢固的市场规律，来实现对人居价值的保值和增长。

一个最好的案例就是我们先前提到的海绵公园溪悦荟，周边地产项目包括之前提到的龙湖·青云阙以及平吉上府等楼盘，其人居价值在绿化生态方面最大的优势，就是源于由圭塘河流域为基础建设的海绵公园。

如果是纯粹依靠政府财务支持的公园，尽管也有保养，但由于投入有限，而随着时光蹉跎，维护费用却只增不减，往往也难以长久。

溪悦荟的案例中，它除了是长沙首个海绵城市示范公园，同时也是首个PPP模式的公园商业综合体。中间穿插有滨水商业街、商业酒店等能够依靠租赁和运营持续创造收入的产业。

由于公园商业价值与其生态价值呈绑定关系，这些收入，也势必将更多用于在公园的维护与建设上。从而，也间接推动了人居价值的保值。

类似的案例还出现在圭塘河上游靠近石燕湖区域，由区政府引导开发的民宿项目上。生态价值与商业价值同样呈绑定关系。只有沿岸的生态价值越高，其民宿的商业价值才能更多得到提升。现在该项目已成为了年接待游客超10万人次的规模产业，石燕湖也由此成为了湖南省乡村旅游重点村。

目前来看，以“产业开发”与“城市更新”为双重抓手，圭塘河沿岸29公里区域的“公共建筑”“市政公共设施”“绿化环境”“活动场所”“教育资源”都在2018年后，迎来一轮突破式的上涨。

并且依照目前产业开发的规划和城市更新计划看，这一轮上涨周期会持续较长的时间。绝大部分区域人居价值将实现较长保值，甚至一些项目存在人居价值进一步上升的可能性。这既是源于圭塘河主要流经的雨花区近些年不断朝着高质量发展所释放出的区域福利，也是圭塘河整改治理后生态所附带的绿色收益。届时在未来十年内，圭塘河沿岸29公里区域将成为长沙地产一条瞩目的黄金线。

关键词：