打响第一枪!竟有省会要退出集中供地?
来源:米宅 发布时间:2022-11-19 07:50:49

1

最近,湖南省会长沙,发布通知称:

今后不再按年度批次推介土地,改为常态化持续更新推介。


(资料图片)

打响了公开退出集中供地城市名单的第一枪!

另一个城市,江西省会南昌,也想力争从集中供地名单里调出。

什么情况?

实施不到两年的集中供地制度,要就此终结了?

从去年2月开始,全国22个重点城市开始实行“两集中”供地模式,全年分3批次集中统一实施招拍挂出让。

除22城外,当年徐州、西安、南昌、东莞、金华、温州等也实行了“两集中”供地。

目的很明确,就是要增加开发商拿地的资金压力,给当时高热的土地市场降温。

而今年,此刻,情况有变。

多个城市开始进入政策调整或退出阶段了。

为什么?

下行市场,土地存量太难消化!

大家都知道现在各大城市的新房库存高涨,二手房挂牌激增。

殊不知,巨量的土地库存更让人头疼!

特别是去年“两集中”供地实施以来,土地放量就更猛了。

虽说一年只集中供地三次,但每一次的供地量都超高。

下面这张图片,是去年首次集中供地的几个数据。

图片来源:克而瑞

可以看到,北京、广州、天津等多个城市单次的供地量,就几乎超过之前全年供地的一半了。

合肥还规定,土地供应要保证增加10%,且不少于9000亩。

杭州、苏州、南京也都有规定,即便前一年供地已经很多了,下一年的供地量依然只多不少。

这些可都是土地存量,短期怎么可能消化的完!

2

土地存量消化不了,开发商没钱拿地,后续供地就没了动力。

就拿南昌来说,2022全年计划供地25280亩,前两轮集中土拍只完成了全年计划的25.6%。

第二轮集中供地正式开拍前,南昌连发了4宗终止土地出让公告。

虽然官方解释是“因故终止”,但原因大家心知肚明,就是为了降低流拍率。

而第三轮集中供地流拍率高达55%!

怎么能不着急呢?

南昌,只是全国土地市场的一个小小缩影。

截至10月底,全国22城供地计划完成率整体不到5成。

长春、重庆甚至还不到3成!

就连北上广深这四个老牌一线,供地完成率也只有:44%、64%、46%、67%。

更关键的是,大量民企玩消失。

已经完成第三轮供地的城市,地方国资拿地金额占比高达53%。

比第一轮、第二轮又提高了15个百分点。

看看长沙这两年集中供地以来的拿地情况。

长沙除了首轮集中供地,国资拿地都是主力,占比70%-80%左右。

广州今年第三轮土拍,直接被国资企业包场。

武汉第三轮土拍,地方国资拿地比例接近7成。

无锡今年第一轮土拍,地方国资拿地金额占了92%,第三轮占了89%。

特别是城投类公司,集中供地以来,22城拿地总金额近9000亿元,拿地总幅数超过1000幅!

一、二线城市尚且如此,更别说其他城市了。

3

但托底的背后,有些问题开始隐隐浮现出来了。

近两年的集中供地中,城投类公司拿地的开工率只有16%,远远低于全国平均开工率!

只拿地不开工怎么能行?

所以最近大批城投类公司拿地被叫停。

其实,开工率低有一个很大的原因,就是城投拿的大多数都是非核心区地块。

数据显示,无论是成交建面还是地块数量占比,郊区拿地比例都在60%以上。

就比如长沙最近的第三轮土拍,实际供应21宗含宅地块,市区5区范围内只有6宗!

郊区15宗,供应幅数、建面分别占总供应的71%和64%。

这15宗郊区地块有13宗都是被城投公司拿下的,托底作用很明显。

这些非核心区的远郊地块,后期肯定很难卖,库存量又会进一步增加!

现在太多城市的外围库存积压已经成问题了。

即便是一线城市,广州现在的外围库存量就非常惊人。

还动不动都是几十万方、上百万方的超大体量。

这是截止到去年年底广州各区的新房库存分布情况。

增城、番禺、南沙是TOP3。

都是外围区域!

体量这么大,把房价也压得死死的。

今年广州房价下跌最惨的就是这些区域了。

当年的增城,多牛批。

房价一度超4万,楼面价一度超2万。

现在呢?

之前4万多的项目,直接腰斩,就连国央房企都带头内卷。

特价房一波又一波。

石滩、朱村、新塘、永宁这4个板块跌幅都超过10%,便宜个十几万都不算啥!

降价板块基本都被外围区包揽,房价已经低到尘埃。

一线城市如此,更别说大批的二线、三四城市了。

武汉、重庆、青岛、沈阳、郑州等等,外围库存都堪忧!

郑州整体的住宅供应量里,有大半都集中在四环以外,甚至是一些远郊新区。

可以这么说,四环外撑起了郑州的天量供应。

真正的四环内主城区,不少板块的住宅库存真的很少很少。

如果未来还有大量的非核心区远郊地块出来,还会进一步增加市场的库存量,未来去化也会成问题。

各种压力之下,想要把这类库存消化掉,更是难上加难!

4

去年22个重点城市实施集中供地的目的在于市场过热,要稳定楼市,控制地价。

而如今,市场不断下行,开发商资金压力加剧,投资意愿减弱,土地市场持续低温。

今年1-9月,全国房地产开发投资同比下降8%,连续18个月收窄,连续6个月负增长。

集中供地更是增加了开发商拿地的资金压力,加大土地流拍,让土地市场更加低迷。

如果政策能够及时调整,不同城市因地制宜,或许是件好事。

一些城市供地适当缩减,另一些适当增加。

就比如南京、苏州、天津、无锡等,今年都增加了供地次数。

次数增加最多的还要数武汉,预计年内要供地6次。

增加集中供地次数,一方面可以分散供地时间上的集中度,降低开发商短期内的资金压力。

另一方面,也可以有效补充土地财政收入,稳定市场预期。

当然,也有城市增加供地次数,减少土地供应量。

比如南京,今年第四批集中供地就只拿出4宗地块,通过少量优质地块出让,提高开发商拿地的积极性,减少地块流拍。

集中供地政策松绑,将会是土地市场的一个大转折!

也是另一种意义上的楼市利好!

政策每天都在变化,我们坚定认为:未来只有10%的城市有好机会!

关键词: 土地市场

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